VÌ SAO ĐIỀU KHOẢN NGƯỜI MUA TRẢ TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT BỊ VÔ HIỆU?

Căn cứ pháp lý khiến cho điều khoản người mua trả tiền sử dụng đất trong phụ lục 3 bị vô hiệu như sau:

1/ Căn cứ để giao kết HDMBN là PMH đã có quyền sử dụng đất và đã được PMH khẳng định tới 2 lần trên trang nhất nên đương nhiên nghĩa vụ tài chính để có được quyền sử dụng đất này là của PMH và không thể là của ai khác nên HĐ mặc nhiên không được đề cập đến tiền SDĐ trong bất cứ điều khoản nào => Tiền SDĐ trong phụ lục 3 phải xóa

2/ Phụ lục 3 của HĐ qui định người mua thanh toán tiền sử dụng đất trong khi PMH đã có quyền sử dụng đất rồi thì điều khoản này không những thừa mà còn hết sức vô lý vì không thể 1 khu đất mà có tới 2 chủ thể cùng phải làm nghĩa vụ tài chính với Nhà nước => Tiền SDĐ phải xóa bỏ

3/ HĐ giữa người mua đầu tiên ký với PMH hoàn toàn không có điều khoản người mua phải trả tiền sử dụng đất nhưng khi người mua thứ nhất này chuyển nhượng HĐ cho người kế tiếp thì PMH lập tức “gài” thêm điều khoản về tiền SDĐ và diện tích sử dụng chung được phân bổ. Điều này không thể chấp nhận được vì như vậy là PMH đã phạm vào điều 389 bộ luật dân sự vì việc giao kết HĐ là “phải tuân theo nguyên tắc tự do giao kết nhưng không được trái pháp luật, đạo đức xã hội cũng như tuân theo các nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng” => Tiền SDĐ phải xóa.

4/ Phụ lục 2 qui định “các khoản THUẾ khác như qui định tại phụ lục 3″. Nhưng hiệu lực của các khoản liệt kê trong phụ lục 3 được viện dẫn từ phụ lục 2 nên có tính phụ thuộc nên khoản nào có hiệu lực và khoản nào không có hiệu lực sẽ do nội dung và tinh thần của phụ lục 2 quyết định do vậy những gì có trong phụ lục 3 mà không phải là thuế như qui định tại phụ lục 2 thì không tính đến vì căn cứ vào khoản 2 điều 12 qui định nghĩa vụ của bên B là “Thanh toán đủ giá bán căn hộ và các khoản thanh toán khác (nêu trong phụ lục 2) cho bên B …” => Tiền SDĐ phải xóa vì không phải là thuế.

5/ Theo điều 19 khoản 4 thì “… Việc sửa đổi HĐ sẽ chỉ có giá trị hiệu lực nếu được lập bằng văn bản và được ký kết bởi người đại diện theo pháp luật hoặc người được ủy quyền của các bên”: Nhưng tất cả các các phụ lục có trong HĐ đều không có chữ ký của bên A nên các phụ lục đều bị vô hiệu => Tiền SDĐ phải xóa

6/ Theo điều 450 Bộ Luật dân sự thì việc mua bán nhà ở buộc phải có công chứng nên trong HĐMB nếu có điều khoản nào mâu thuẫn với các điều khoản trong HĐCC thì các đk trong HĐMB bị mặc nhiên vô hiệu (theo khoản 2 phụ lục 5). Vì vậy điều khoản người mua phải trả TSDĐ trong phụ lục 3 bị mặc nhiên vô hiệu do HĐCC không có điều khoản này.

7/ HĐCC qui định “thuế chuyển quyền sử dụng đất do bên A nộp”. Điều này lại khẳng định 1 lần nữa là Bên A đã có quyền sử dụng đất hợp pháp và có nghĩa vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó cho bên B đồng thời phải chịu luôn thuế chuyển quyền sử dụng đất.

8/ PMH và UBND TP.HCM đã thông đồng cấu kết để thực hiện một hành vi gian lận trong việc ban hành những quyết định giao đất KHỐNG (bịa đặt) cho người mua nhà nhằm mục đích tạo cơ sở pháp lý giả để Chi cục thuế Q.7 lấy đó làm căn cứ để ra “Thông báo nộp tiền sử dụng đất” cho đối tượng nộp là người mua, vi phạm pháp luật một cách trắng trợn trong suốt 10 năm qua. Toàn bộ qui trình trả lại đất, thu hồi đất và giao đất đã được PMH và UBND TP.HCM đơn phương thực hiện “trên giấy”, không hề có sự chấp thuận của bên mua dưới bất kỳ hình thức nào và mãi đến tháng 9/2009 thì người mua mới tình cờ phát hiện được trò ma giáo này cho nên PMH và UBND Tp.HCM sẽ phải gánh chịu mọi hậu quả do hành vi gian lận này gây ra cũng như việc không tuân thủ HĐCC mà 2 nên đã ký kết.

9/ Điều 407 Bộ Luật dân sự 2005 qui định:
Khoản 2: “Trường hợp HĐ theo mẫu có điều khỏan không rõ ràng thì bên đưa ra HĐ theo mẫu phải chịu bất lợi khi giải thích điều khỏan đó”.
Khoản 3: “Trường hợp HĐ theo mẫu có điều khỏan miễn trách nhiệm của bên đưa ra HĐ theo mẫu, tăng trách nhiệm hoặc lọai bỏ quyền lợi chính đáng của bên kia thì điều khỏan này không có hiệu lực, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”. Như vậy thì TSDĐ phải xóa vì nó miễn trách nhiệm của bên đưa ra HĐ mẫu và loại bỏ quyền lợi chính đáng của bên kia.

10/ Khách hàng gần như không được tham khảo HĐMB mỗi khi PMH mở dự án và chỉ sau khi khách hàng đã trả được 20% đến 30% trị giá HĐ thì PMH mới mời khách hàng lên ký HĐ và lúc đó khách hàng mới biết được HĐ qui định những điều khoản gì. Điều khoản người mua trả TSDĐ là trái luật định nên không có hiệu lực, phải xóa bỏ theo K3Đ407BLDC2005.

11/ Khoản 1 Điều 18 qui định “HĐ này được diễn giải và điều chỉnh theo luật pháp Việt nam” mà luật pháp VN thì luôn luôn thống nhất qui định là chủ đầu tư hay bên bán phải có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất => Tiền sử dụng đất phải xóa.

Nhóm tư vấn